Hvor lang tid har sælger til at underskrive købsaftale

En købsaftale er en bindende kontrakt om overdragelse af en ejendom, når parterne har accepteret vilkårene. Det betyder, at ved et ejendomskøb er både køb og salg nøje afstemt, og aftalen udgør grundlaget for den videre proces, selvom underskriften blot fungerer som dokumentation for aftalen og ikke i sig selv skaber den bindende virkning.

Underskriftsfristen for sælger følger enten af en udtrykkelig acceptfrist, af aftalens ordlyd eller af, hvad der vurderes som rimelig tid i den konkrete handel.

Uddybende forklaring

I dansk aftaleret er det tilbud og accept, der skaber aftalen. Når køber og sælger har givet et klart ja til samme vilkår, er aftalen indgået. Et skriftligt dokument – også kaldet en kontrakt – fungerer normalt som bevismiddel og et arbejdsredskab til at gennemføre handlen, ikke som en forudsætning for, at den er bindende.

Der findes ingen generel lovfastsat frist for, hvornår en sælger skal underskrive en købsaftale. Fristen kan være aftalt udtrykkeligt, eksempelvis i ejendomsmæglerens standard salgsopstilling eller i en forudgående korrespondance. Er der angivet en acceptfrist, skal sælgers accept være kommet rettidigt. Uden en fastsat frist vil det rette tidspunkt bero på, hvad der anses som rimeligt i den konkrete sammenhæng og branchepraksis.

I ejendomshandler er der ofte forskel på, hvornår parterne er bundet, og hvornår skøde og andre dokumenter underskrives. Det er almindeligt, at købsaftalen underskrives kort efter enighed om pris og vilkår, mens tinglysning af skødet sker senere i processen. Købers 6 hverdages fortrydelsesret ved boligkøb betyder, at hvis køber ønsker at fortryde aftalen, skal dette ske inden for den fastsatte tidsramme, selvom fortrydelsesretten ikke fritlægger parternes mulighed for at træde tilbage, hvis vilkårene er opfyldt.

Elektroniske underskrifter er sidestillet med håndskrevne underskrifter, når de er afgivet med gyldige løsninger, eksempelvis MitID. I praksis håndteres underskrifter i ejendomstransaktioner typisk digitalt gennem ejendomsmæglerens eller advokatens systemer, hvilket sikrer, at processen forbliver effektiv og dokumenteret.

Hvad betyder det i ejendomshandler?

Ved handel med fast ejendom fastlægges underskriftsrækkefølgen typisk på forhånd. Ejendomsmægler eller advokat udsender et udkast – ofte ledsaget af en salgsopstilling, der indeholder detaljer om ejendommens stand, pris og energimærkning – hvorefter køber accepterer, eventuelle forbehold indskrives, og sælger derefter underskriver. Aftaleteksten kan angive en konkret dato eller tidsramme for underskrift samt specificere de betingelser, der skal være opfyldt, inden aftalen bliver en bindende kontrakt.

I større eller mere komplekse transaktioner, eksempelvis ved investering i udlejningsejendomme, indsættes ofte betingelser om finansiering, teknisk due diligence, myndighedsgodkendelser eller et betinget køb, hvor handlen først er fuldt bindende, når specifikke krav er opfyldt. I nogle tilfælde betegnes aftalen som en betinget købsaftale, eftersom sælgers og købers forpligtelser træder i kraft, når de angivne betingelser er overholdt.

Manglende underskrift inden for en aftalt frist kan udgøre misligholdelse. Sælger risikerer krav om opfyldelse eller erstatning, afhængigt af aftalens ordlyd og parternes bevis for, at der forelå endelig accept – og en refusionsopgørelse kan blive nødvendig for at fastlægge eventuelle økonomiske tab. Er ingen frist aftalt, og trækkes processen urimeligt ud, kan køber påpege forsinkelsen og kræve kompensation, hvis den medfører et tab eller vælge at fortryde købet.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

• Boligsalg med acceptfrist: Køber underskriver købsaftalen med en 48 timers acceptfrist for sælger. Underskriften fra sælger skal falde inden for fristen, ellers bortfalder købers tilbud uden videre, og køber kan vælge at fortryde handlen.
• Boligsalg uden angivet frist: Parterne har udvekslet e-mails med enighed om pris, overtagelsesdato og fordeling af omkostninger. Der udarbejdes et standardudkast. Hvis sælger ikke underskriver inden for få dage, kan ejendomsmægleren anmode om en bekræftet tidsplan. Trækker sælger tiden ud uden saglig grund, kan køber anse det som misligholdelse og kræve afklaring eller frigivelse af depositum.
• Udlejningsejendom med betingelser: Accepten er givet, men lukningen er betinget af købers finansieringsgodkendelse. Her kan man tale om et betinget køb, hvor underskrift af det endelige skøde først sker, når betingelserne er opfyldt. Sælgers underskrift på købsaftalen forventes ved den aftalte milepæl, som også sikrer, at alle involverede parter – herunder ejendomsmægleren – er indforstået med handlens tidsplan.
• Udskudt underskrift af skøde: I parcelhushandler underskrives købsaftalen hurtigt, mens digital signering af skødet ofte placeres frem mod overtagelsesdagen. Tinglysning gennemføres derefter, og det sikres, at alle nødvendige bilag, herunder energimærkningen, er på plads.

Typiske frister og praksis på tværs af aftaletyper

Bemærk: Hvor der ikke er skrevet en udtrykkelig frist, vil “rimelig tid” bero på sagens karakter, parternes korrespondance og branchepraksis.

Hyppige faldgruber

• Uklare acceptfrister i udkast, der giver tvivl om, hvornår parterne er bundet.
• Forbehold, der ikke er præcist formuleret, og som derfor forlænger underskriftsprocessen unødigt.
• Manglende koordinering mellem ejendomsmægler, banker og advokater, hvilket forsinker digitale underskrifter.
• Fuldmagter uden vitterlighedsvidner eller utilstrækkelig legitimation ved tinglysning.
• For sen opfølgning på udeståender i tilstandsrapporter, ejerpantebreve, servitutter eller manglende refusionsopgørelse ved misligholdelse.

Sådan sikres rettidig underskrift

• Fastlæg en klar acceptfrist i selve købsaftalen eller i det fremsendte tilbud.
• Aftal en konkret tidsplan for underskrifter, frigivelse af depositum og tinglysning.
• Brug digitale signeringsløsninger med MitID og automatisk log, så underskrifter kan afgives samme dag.
• Sæt kalenderpåmindelser for begge parter og bekræft ansvarspunkter skriftligt.
• Arbejd med standardiserede bilag, herunder en komplet salgsopstilling, og tjeklister, så afklaringer sker før signering.
• Brug deponeringskonto eller escrow, så incitamentet til hurtig signering er tydeligt.
• Angiv, hvad der sker, hvis fristen overskrides, eksempelvis ret til tilbagetræden, dagbod eller muligheden for at fortryde købet.

Hvad hvis sælger ikke underskriver til tiden?

Hvis der er aftalt en frist, og sælger ikke underskriver rettidigt, taler man normalt om misligholdelse. Køber kan kræve opfyldelse, erstatning eller i visse tilfælde hæve aftalen. Hvad der kan kræves, afgøres af aftalen og dokumenterede tab samt den eventuelt vedlagte refusionsopgørelse.

Er der ikke aftalt en frist, vurderes det, om sælger reelt har accepteret vilkårene, og om forsinkelsen er urimelig. Køber kan efter omstændighederne påtale forsinkelsen skriftligt, sætte en kort tillægsfrist og derefter vælge mellem opfyldelse eller ophør, hvis der fortsat ikke underskrives.

Ved handel med fast ejendom er det nyttigt at skelne mellem underskrift på købsaftalen og underskrift på skødet. Det første er ofte et spørgsmål om bevis og proces, mens det sidste er et krav for tinglysning og den endelige gennemførelse af ejerskiftet.

Krav ved fuldmagter og tinglysning

Underskriver sælger via fuldmægtig, skal fuldmagten som udgangspunkt være bekræftet af to vitterlighedsvidner eller påtegnet af notar. Dette gælder særligt ved tinglysning og ved dispositioner, hvor identifikation og kompetence er afgørende.

Ved digital tinglysning skal alle relevante parter logge ind og signere med MitID. Fuldmagter bør være udarbejdet korrekt og vedlagt i original eller med den nødvendige attestering for at undgå forsinkelser i processen.

Praktiske tjekpunkter for administratorer og ejendomsmæglere

• Indsæt altid acceptfrist og underskriftsdeadline i udkast.
• Afklar advokatforbehold, finansieringsforbehold og betingelser, før dokumenter sendes til signering.
• Anvend standardformuleringer for dagbod eller ophævelsesret ved udebleven underskrift, når det er relevant.
• Koordiner signeringstidspunkt med banken, så deponeringsvilkår og garantier matcher tidsplanen.
• Brug en fælles underskriftsmappe i den digitale platform og giv adgang til alle parter, der skal signere.
• Sørg for, at den endelige salgsopstilling indeholder alle nødvendige oplysninger, herunder oplysninger om energimærkning, for at sikre korrekt cellevurdering af ejendommen.

Spørgsmål og korte svar

• Er sælger bundet, før der er skrevet under?Ja, hvis vilkårene er endeligt accepteret.
• Findes der en lovfast frist for sælgers underskrift?Nej, fristen følger af aftalen eller af, hvad der er rimeligt ud fra situationens vurdering.
• Hvad hvis sælger ikke svarer?Send skriftlig påmindelse, sæt en kort tillægsfrist, og tag stilling til opfyldelse eller ophør af kontrakten.
• Kan sælger underskrive digitalt?Ja, en MitID-underskrift har samme retsvirkning som en håndskrevet underskrift.
• Er skøde og købsaftale det samme?Nej, købsaftalen beskriver handlen; skødet bruges til tinglysning og den endelige overdragelse.
• Kan køber fortryde et betinget køb?Hvis de nødvendige betingelser ikke indfris, har køber mulighed for at fortryde købet inden for de angivne frister.

Uddybet læsning

Hvis du vil have en gennemarbejdet gennemgang med eksempler, standardvilkår og praktiske råd til gyldige kontrakter, kan du læse den faglige artikel om købsaftaler hos REDATA:købsaftale: forståelse, eksempler og tips til gyldige aftalerhttps://redata.dk/leksikon/koebsaftale-forstaaelse-eksempler-og-tips-til-gyldige-aftaler

Artiklen går i dybden med, hvordan du planlægger en sikker proces fra accept til tinglysning, hvilke betingelser der typisk anvendes ved et betinget køb, og hvordan du dokumenterer samtykke og underskrift uden friktion i sagsflowet.

Eksempler på formuleringer i aftaler

• Acceptfrist: “Dette tilbud er gældende til og med [dato, klokkeslæt].”
• Underskriftsfrist: “Sælger underskriver senest [dato], ellers kan køber træde tilbage uden omkostninger.”
• Betinget accept: “Aftalen er betinget af købers finansiering senest [dato].”
• Tillægsfrist ved forsinkelse: “Ved overskridelse af fristen gives 3 hverdage til afhjælpning, hvorefter køber kan hæve aftalen eller fortryde handlen.”

Korte, præcise frister og tydelige sanktionsbestemmelser giver et robust aftalegrundlag og reducerer risikoen for tvister om, hvorvidt sælger “har fortrudt” eller blot afventer afklaringer.

Samspil mellem accept, deponering og tinglysning

• Accept: Skaber binding mellem parterne, ofte dokumenteret i købsaftalen.
• Deponering: Købesummen eller et depositum indsættes typisk i en klientkonto og frigives efter opfyldte betingelser.
• Skøde/tinglysning: Overdragelsen bliver retsbeskyttet. Underskrift med MitID er standard; fuldmagter skal være korrekt attesteret.

Når rækkefølgen er kendt og tidslinjen er aftalt, reduceres usikkerheden om, hvor længe sælger kan vente med at skrive under, og hvilke skridt der følger dernæst.

Tjekliste før udsendelse til sælgers signatur

• Er acceptfristen tydelig?
• Er alle forbehold korrekt formuleret og dateret?
• Er bilag komplet, herunder tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærkning og servitutudskrift?
• Er der valgt en digital signeringsløsning, og er det aftalt, hvem der underskriver i hvilken rækkefølge?
• Er deponeringsvilkår, frister og eventuel dagbod beskrevet?
• Er der angivet en håndterbar plan for skøde og tinglysning?
• Er en komplet salgsopstilling vedlagt, så både køber og sælger har et overblik over handlens vilkår?

Ofte stillede spørgsmål i administration og ejendomsmæglerpraksis

• Hvor hurtigt bør sælger skrive under i en almindelig bolighandel?Mange sager lukkes inden for 1-3 hverdage efter købers underskrift, men det afhænger af forbehold og parternes tilgængelighed.
• Kan sælger kræve ændringer efter at have accepteret vilkårene?Ændringer kræver ny accept fra modparten. Har sælger allerede accepteret, er der ikke frit råderum til ensidigt at ændre aftalens indhold.
• Hvad hvis finansieringen trækker ud?Sæt en klar milepæl. Hvis betingelserne for et betinget køb ikke indfris, kan parterne enten forlænge fristen ved tillæg eller lade aftalen bortfalde.

Se også

• Acceptfrist
• Advokatforbehold
• Fortrydelsesret ved boligkøb
• Tinglysning
• Skøde
• Deponeringskonto
• Fuldmagt og vitterlighedsvidner

Denne gennemgang sikrer, at alle parter er velinformerede om procedurerne i ejendomskøb, og at der med den indgåede kontrakt og købsaftale forefindes et solidt grundlag for at gennemføre handlen – også i tilfælde, hvor køber måtte ønske at fortryde aftalen inden for de angivne frister.